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¿Qué es Parque Arauco?
Es una empresa inmobiliaria dedicada a la construcción y comercialización de centros comerciales, la empresa fue la creadora del primer mall en Chile en 1982, llamado Parkennedy originalmente paso a llamarse Parque Arauco, actual nombre del holding. Ha incursionado en 3 países, Chile, Perú y Colombia, sumando un total de 1.077.000 m2 de áreas disponibles para arrendamiento. Posee 30 establecimientos en Chile, 20 en Perú y 4 en Colombia, sus instalaciones son muy variadas tanto en tamaño como en distribución geográfica en cada uno de estos países.
La propiedad de la compañía pertenece a la familia Said Somavia con un 25,47%, seguido por Jack Mosa con el 10,27%; el resto de la propiedad es mayoritariamente de inversiones internacionales, corredores de bolsas, fondos de pensiones locales, entre otros, sumando 930 accionista al cierre del tercer trimestre de 2020. Desde 1995 transa en la Bolsa de Comercio de Santiago e ingresó al índice IPSA en 2008 por primera vez.
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En Chile, más específicamente en la región metropolitana donde se sitúan parte importante de las instalaciones de Parque Arauco, se retrocedió a fase 2 del plan sanitario “paso a paso”, que implica que centros comerciales no podrán funcionar los fines de semana, esto afecta a los ingresos de las tiendas y por lo tanto disminuye la capacidad de pago de sus obligaciones como también los ingresos variables por ventas de Parque Arauco. El retroceso puede generar un efecto aún más fuerte, ya que diciembre significa una época de mayores ingresos para las tiendas por las compras navideñas. Tras el anuncio, la acción de la empresa se desplomo un 6,03%.
Parque Arauco continúa siendo la única empresa inmobiliaria chilena en pertenecer al Dow Jones Sustainability Emerging Markets Index, esto implica que Parque Arauco cumple con los rigurosos estándares de sustentabilidad, por ejemplo, en 2019 la empresa redujo en un 60% su huella de carbono y triplico su uso de energía de fuentes renovables.
Análisis de la industria
Tal como mencionamos al inicio de este análisis, la compañía se encuentra inmersa en Chile, Perú y Colombia, siendo en los dos primeros los que representan el 85,57% de metros cuadrados construidos. Sin embargo, hay un fenómeno curioso que se presenta en la distribución de importancia de cada uno de los países para la compañía, pues si bien Chile es el país que representa mayor metraje construido, fue el país que representó menores ingresos para la compañía, tanto en el último trimestre como en los últimos doce meses, mientras que Perú se lleva el primer lugar en cuanto a ingresos de la compañía se refiere.
Dado lo anterior, empezaremos por analizar la industria de centros comerciales en Perú, que es donde actualmente se desempeña en mejor medida la compañía. Una de las explicaciones a esos resultados tan positivos es que, hasta antes de la pandemia, los resultados y crecimiento de la industria en el país incaico habían sido bastante buenos, creciendo a más del 5% por año durante los últimos 5 años, solo por detrás de México en cuanto a la región se refiere. En Perú lideran empresas como Jockey Plaza y MegaPlaza, ambos conglomerados principalmente peruanos, no obstante, Parque Arauco empieza a ser un participante importante para el sector en dicho país. Además, otro factor importante es la cantidad de personas a las que se tiene acceso, es decir, en el año 2019 se estima que al mes ingresaron 66 millones de personas, lo que significa que al menos dos veces al mes asisten los peruanos en promedio a estos centros comerciales.
En Colombia la situación es un poco distinta, principalmente porque en ese país se encuentran algunos de los competidores más fuertes de la región sumado a que la inversión que realiza la compañía en dicho país es muy reciente, por lo que es un participante “nuevo” en el mercado. Otro aspecto relevante para destacar en dicho país es que posee más de 6 millones de metros cuadrados construidos a lo largo del territorio, donde Parque Arauco representa sólo el 2,6% del total de la industria. Si bien no es un participante dominante en el país cafetero, es importante resaltar que es un mercado muy grande, casi 18 millones de personas más de las que habitan Perú, sumado a que Colombia es un país con una cultura arraigada hacia los centros comerciales, por lo que es un sector atractivo para la compañía, de hecho, tal como lo mencionábamos así lo demuestran las cifras.
Por último, Chile es el país de origen de la compañía, sin embargo también es el país que menores resultados ha reflejado durante los últimos meses. No obstante, el país austral es donde se encuentra ubicado su primer y más grande centro comercial de su propiedad de nombre homónimo. En este país la competencia está limitada a cuatro grandes empresas, como lo son: Mall Plaza, Parque Arauco, Cencosud Shopping y Walmart Chile inmobiliaria, las cuales representan más del 70% del total de malls que tiene el país.
Perspectivas a futuro
Una de las industrias que más ha sufrido por la pandemia que vivimos en el 2020, es el de los malls o centros comerciales, por su esencia de espacios cerrados, multitudinarios y presenciales, que es justo lo que por culpa del Covid-19 se busca evitar. El panorama en el corto, mediano e incluso largo plazo presenta una situación desafiante para toda la industria, pues requiere de todo el esfuerzo de las empresas y marcas para retornarle la confianza y motivación a las personas en volver a las dinámicas de compras presenciales que hoy en día se han visto tan afectadas, es decir, creemos que este no es un problema sólo abocado a la contingencia, principalmente porque tendremos que convivir con el virus algunos años más hasta que se pueda erradicar o reducir drásticamente, es por esto que, tanto Parque Arauco como sus competidores tienen que apostar a distintas iniciativas y medidas para atraer nuevamente el público a los malls.
Si bien como mencionamos anteriormente la perspectiva al corto plazo no es muy positiva, si creemos que al menos la situación financiera de la compañía es lo suficientemente sólida para afrontar todos estos desafíos, por lo que creemos que si sale bien librada de esta declive económica, podría terminar con una posición bastante buena en los distintos países donde se encuentra ubicado.
Gráfico de precio de acción Parque Arauco
Ratios financieros
La empresa tiene activos corrientes por $569.589 millones frente a los $280.093 millones de pasivos corrientes, dando una razón de liquidez de 2,03, es decir, Parque Arauco no debería tener problemas en el pago de sus obligaciones en los próximos 12 meses, de hecho si se quisiera ser más exigente se puede usar el llamado cash ratio (efectivo y efectivo equivalente/pasivo corriente), este es de 1,72, por lo tanto, la empresa tiene liquidez de sobra para cumplir con sus obligaciones, además de poseer distintas formas de obtención de recursos por medio de deuda.
En términos del ratio de solvencia (Activos totales/Pasivos totales) es de 1,96 veces, por lo que la empresa mantiene casi el doble de activos que dinero que debe, esto es algo positivo, ya que si la empresa tiene una caída fuerte de sus ingresos podría continuar pagando. Si bien estos valores incluyen el largo plazo, permiten ver que el negocio tiene proyectado un valor de sus activos bastante superiores a los de sus pasivos, por lo que si tiene una falta de liquidez puntual no debería tener problema en obtener recursos de los mercados financieros.
El ratio valor precio a valor libro, es de 0,93 algo menor que otras empresas ligadas a los bienes raíces y construcción de locales comerciales, como Cencosud Shopping que posee un ratio de 0,84. Esta razón financiera se puede explicar mayormente por el efecto de la pandemia que tuvo en las ventas y aperturas de establecimientos comerciales y además el estallido social en Chile, que llevó a tener situaciones de violencia contra malls y supermercados. Por último, la noticia de avance de restricciones en Chile puede haber llevado el precio de la acción por debajo de su valor contable. Creemos que es algo bajo, dada las buenas condiciones financieras de la empresa y el aumento de perspectivas de ventas en el futuro por la distribución de las nuevas vacunas.
El EBITDA/Gastos Financieros a 12 meses es de 1,84 veces frente a 3,76 en 2019, la caída es esperable, pero se mantiene sobre la unidad, por lo que no implica complicaciones frente a sus obligaciones financieras.
La Rentabilidad del patrimonio (Ganancia o pérdida de propietarios controladores / Patrimonio promedio controladores) es de 3,4% una fuerte caída, frente al 9,5% de 2019, la gran diferencia se produce por la caída en ventas de locatarios que pagan en base a un costo fijo de arrendamiento más un variable por ventas, este último ha caído por la situación sanitaria y cierre temporal de tiendas por medidas de confinamiento. Si comparamos con Cencosud Shopping, Parque Arauco se encuentra pro debajo del 4,2% obtenido por su competencia, la diferencia si bien es moderada, no es de preocupación.
Análisis estados financieros
El siguiente análisis es con respecto a los resultados financieros publicados para el tercer trimestre del 2020.
Estado de situación financiera
Dentro de lo más importante a destacar encontramos que:
- Los activos totales tuvieron un leve aumento del 5,7% con respecto al mismo periodo de tiempo en el 2019, debido principalmente a la mayor cantidad de activos corrientes, que creció en 39%.
- Dentro de los activos corrientes, la caja subió $166.947 millones, debido a la toma de créditos bancarios y emisiones de bonos en Chile.
- También disminuyen las cuentas por cobrar justificado por una menor facturación y mayor provisión de incobrables.
- Por el lado de los pasivos, se presenta una situación similar a la de la mayoría de empresas del sector, en donde aumentan sus pasivos del largo plazo y disminuyen los mismos de corto plazo, con el fin de afrontar el shock negativo actual.
- Hablando de los pasivos corrientes, las cuentas que más disminuyeron fueron la de impuestos corrientes y cuentas por pagar, ambas justificadas por menor actividad.
- Los pasivos no corrientes crecieron $249.216 millones las cuales se ven reflejadas por la emisión de deuda pública de las series X y AA.
- El patrimonio cayó un 4,7% explicado por las pérdidas en ese periodo de tiempo junto con diferencias en conversión (tipo de cambio).
- Por último, la razón de deuda/patrimonio pasó de 1,33 el año pasado a 1,55, lo que significa que la compañía se encuentra más apalancada y por ende, representa más riesgo para sus inversionistas.
Estado de resultados
Los aspectos más interesantes del tercer trimestre fueron:
- Los ingresos de la compañía cayeron un 54,4% con respecto al tercer trimestre del 2019, mientras que el costo de ventas sólo cayó un 18,1, lo que en la suma implica una caída del margen bruto (EBITDA) de 82,4%.
- Los gastos administrativos se mantienen constantes y se ven leves reducciones en ítems como marketing y viajes.
- Otro ítem que aumentó considerablemente fue el de provisión por incobrables, que subió 10 veces comparado con el mismo trimestre del año anterior.
- Los costos financieros aumentaron en un 4,3% y se justifica por la toma de nueva deuda con el objetivo de aumentar la liquidez de la compañía.
Estado de flujo de efectivo
Lo más importante a observar es:
- El flujo de efectivo relacionado a la operación cayó dramáticamente un 89,2% con respecto al año anterior, esto explicado por menores cobros a los locatarios y compensado en una pequeña parte por menores costos.
- En relación con los flujos de inversión, estos se redujeron en un 60,9% en congruencia con una estrategia más conservadora, pero manteniendo los flujos necesarios para los proyectos de Parque Arauco Kennedy y la construcción de un centro comercial nuevo en Colombia.
- El efectivo saliente asociado al financiamiento aumentó un 56,7%, asociado con los nuevos pasivos mencionados anteriormente, junto con el cumplimiento de obligaciones con el público.
Riesgos de Parque Arauco
Riesgo operacional
La operación de este negocio implica peligros reales, como por ejemplo, el que enfrenta actualmente el sector con el surgimiento de la pandemia de Covid-19, también la competencia en el rubro de ventas ha aumentado considerablemente por el fenómeno de ventas online, aunque todavía representa una proporción pequeña frente a las ventas totales.
Riesgo de mercado
Inflación
Principalmente proviene de la deuda chilena denominada en Unidades de Fomento (UF), que representa el 68% de la deuda total, la UF al ser una unidad ajustada a inflación, genera el riesgo de un aumento de los pagos asociados a este tipo de obligación.
Tipo de cambio
La deuda de la compañía esta emitida en distintas unidades monetarias, por lo que, el cambio en la valoración del peso chileno frente a las otras monedas puede afectar el valor de esta deuda. En específico, un 15% esta denominada en soles peruanos, un 2% en dólares americanos y un 7% en pesos colombianos.
Riesgo de crédito
La principal fuente de este tipo de riesgo es debido al posible no pago de las obligaciones de sus clientes, para apalear estos efectos se les pide a estos una serie de garantías, como es el uso de boletas bancarias. Además, se hace la estimación de incobrables periódicamente, con objetivo de tener asumido el riesgo de no pago basado en días vencidos y riesgo de cada cliente.
En el caso de los instrumentos financieros, la empresa no posee un peligro considerable por el tamaño y diversificación de las inversiones.
Riesgo de liquidez
Para administrar la liquidez de corto plazo, la sociedad se basa en flujos de caja proyectados para un periodo móvil de 36 meses, se puede ver que la necesidad de recursos ha sido cubierta de forma eficiente.
Conclusiones
Después de todo el análisis, podemos concluir que la empresa se encuentra en una posición difícil y desafiante ante los próximos meses, al igual que todos los competidores de su industria, sin embargo, también creemos que se encuentra en una posición financiera estable para afrontar los retos venideros. Por otro lado, y dejando a un lado los efectos de la pandemia, la compañía ha resuelto eficazmente sus necesidades de financiamiento, como también su participación en nuevos mercados, además, es importante observar su aumento vertiginoso en otros países como Colombia y Perú, que a diferencia de Chile, tienen una población mucho mayor y por ende, un mercado más grande al que apuntar. Por último, consideramos que los resultados de la compañía en los próximos meses se verán muy ligados a como avance la pandemia, el desarrollo de las vacunas y la reactivación económica en los países donde se encuentra desarrollando actividades.